Une brique de plus en plus difficile à digérer

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From Ernest Partners

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Le Belge a « une brique dans le ventre ».  Qui ne connaît pas cet adage ?  Et il se retrouve dans les chiffres du secteur de la construction qui représente un peu plus de 5% du PIB du pays.  Ce secteur regroupe à lui seul plus de 17% du nombre total des entreprises dont 62% en Flandre, 27% en Wallonie et 11% en Région Bruxelloise.  Il y a une très forte granularité avec quelques grosses entreprises mais surtout un nombre important de PME et TPE.

Ces entreprises emploient 7% de l’emploi privé, dont 56% d’ouvriers, 16% d’employés et 28% d’indépendants. Et il manque cruellement de main d’œuvre : quelques 5000 postes sont à pourvoir de manière permanente.

Une cinquantaine de milliards de travaux sont réalisés chaque année avec une part importante pour le résidentiel de 47%, 36% pour le non-résidentiel et 17% pour le génie civil.

C’est la Flandre qui se taille la part du lion avec 80% du volume de construction. Reste 18% pour la Wallonie et 2% pour Bruxelles.

« Quand la construction va, tout va. » Cela s’entend bien au regard de l’importance du secteur sur l’économie du pays.

La Belgique est un des rares pays où la proportion des propriétaires atteint quasi 70%, pour 30% de locataires.  C’est l’inverse dans la plupart de nos pays voisins.  Il reste au plus profond de nos gènes l’idée que la brique est un placement sûr.  La faiblesse de nos pensions et l’absence d’un système généralisé de second pilier ont certainement favorisé ce comportement d’acquisition.

Cette tendance n’est pas immuable.  Il faut dire qu’aujourd’hui, l’accès à la propriété pour un primo-acquéreur se complique au regard des fonds propres qu’il doit apporter pour réaliser son achat.  Le temps du crédit immobilier facile à plus de 100% du budget d’achat est bel et bien révolu.  Sous l’impulsion de la BNB, les banques exigent un effort propre de minimum 20% du prix d’achat, avec une capacité de remboursement vérifiée.  Pour un achat moyen, cela représente un investissement réellement important que beaucoup ne peuvent pas faire, sans une aide extérieure.

Acquérir, c’est aussi « se sédentariser » en un lieu fixe, presqu’immuable vu les taxes immobilières importantes à l’acquisition d’un bien neuf (TVA 21%) ou sur le second marché (droits d’enregistrement souvent 10 à 12%).  Malgré la portabilité conditionnelle des droits d’enregistrement (en Flandres uniquement aujourd’hui), notre fiscalité est un frein pour tous ceux qui cherche à conserver une mobilité dans le travail et dans la composition familiale.

Interviennent alors les investisseurs qui regardent avec beaucoup d’intérêt ce marché résidentiel.  Ces investisseurs sont de nature très différente.  Cela englobe des sociétés côtées comme Home Invest, mais aussi de nombreux investisseurs plus discrets qui détiennent quelques millions en immobilier résidentiel. Il y a également le particulier qui investit dans un ou deux biens pour améliorer ses revenus mensuels.  A côté du pur résidentiel, existe aussi un dérivé qui est le kot étudiant où sont actifs des acteurs comme Xior et Quares. Moins risqué que d’autres actifs immobiliers, le résidentiel donne des rendements dès lors moindre mais qui suivent l’inflation et peut donner de réelles plus-values sur le long terme.  Le candidat qui ne pouvant acquérir devient leur bon locataire.

Ici aussi sous l’impulsion des régulateurs, les banques sont attentives à ne pas augmenter au-delà de certains seuils leur exposition sectorielle à l’immobilier.  Ces évolutions sont de nature à impacter la construction et l’immobilier. Voilà quelques considérations sur un secteur majeur de la vie économique de notre pays qui touche chacun de près ou de loin dans sa vie quotidienne, qu’il soit propriétaire, locataire, co-worker, investisseur, promoteur, agent, …. Nous vous revenons prochainement avec un nouvel épisode sur les risques liés à cette activité qui ne sont pas à sous-estimer.

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Author : Luc Devroye

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